Как оценить квартиру для продажи правильно?

как оценить квартиру правильноКазалось бы, для того чтобы продать квартиру, надо всего лишь найти покупателя. Но на деле это не так-то просто, немаловажную роль играет адекватная цена, которая позволит продать объект в оптимальные сроки. Не секрет, что завышенная цена значительно увеличивает срок продажи объекта, а иногда служит причиной отсутствия покупателей в принципе, и тогда продавать будет некому. Об этом знают многие. Тем не менее, чаще всего собственники склонны добавлять 10-20 процентов к среднерыночной стоимости квартиры за свою «эмоциональную привязанность к жилью, особую любовь к нему» («Вот эту полку я сам прибивал», «обои мы вместе с детьми клеили» и т.д.). Если продавец подходит к ценообразованию таким образом, то он ставит себя в заведомо проигрышное положение. Никто из покупателей не захочет платить за такие «милые вашему сердцу» обстоятельства. Как оценить квартиру для продажи правильно? При оценке своего жилья очень важно постараться быть объективным, то есть относиться к квартире как к товару, взглянуть на него со стороны покупателей.

Кроме того, квартира по завышенной цене будет продаваться долго, и в результате все-равно придется цену снижать в процессе поиска покупателя, и возможно даже ниже реальной стоимости. Если квартира продается уже достаточно давно, и при этом цена регулярно снижается, то за ней может закрепиться негативная репутация «проблемного объекта» (часть покупателей подумает, что в квартире есть какие-то существенные дефекты, другие станут выжидать до тех пор, пока цена не упадет до крайне низкого уровня). Чем дольше квартира стоит в рекламе, тем больше она примелькалась потенциальным покупателям, и потеряла для них интерес, и тем выше у продавца эмоциональный накал. Доходит до того, что продавец снижает цену значительно ниже рыночной. В такой ситуации может появиться какой-то покупатель, вот только получается, что собственник квартиры продает свое жилье уже по бросовой цене. Рыночный интерес к «зависшим» объектам невелик. Поэтому так важно определить оптимальную цену в начале пути под названием «продажа объекта недвижимости».

Бывает и такое, что спрос на недвижимость может превзойти все ваши ценовые ожидания. Если вас одолели звонками, и очереди из покупателей нет конца, то не спешите радоваться – скорее всего, вы продешевили. Главное в такой ситуации не поддаться на уговоры восторженных покупателей, и не отдать квартиру дешевле ее реальной стоимости. Лучше немного прибавить в цене и снова предлагать к продаже. Когда станет очевидно, что продать дороже уже не получится, тогда-то и можно заключать договор.

Среди профессиональных агентов по недвижимости считается оптимальной ситуация, если на одно- или двухкомнатную квартиру приходится по 2-4 просмотра в неделю, а на трех или четырехкомнатную – 2-4 просмотра в месяц.  Тогда с уверенностью можно сказать, что вы смогли правильно решить задачу «как оценить квартиру».

Конечно, такой способ продажи «экспресс-методом» не назвать, но зато в дальнейшем не будет сожалений вроде «а вдруг можно было сторговаться дороже».

Как оценить квартиру для продажи — пошаговый план

Теперь поговорим о том, как оценить квартиру для продажи правильно. Безусловно, каждый продавец хочет реализовать свой товар по максимальной цене, вот только найдется ли покупатель и сколько его придется ждать в этом случае. С другой стороны, сильно занизить цену значит лишить себя части прибыли.

В большинстве случаев собственники жилья перед продажей определяют среднюю цену квадратного метра по так называемому «сравнительному» методу. Суть его в том, что продавец исходит из средних цен на аналогичное жилье в данный момент в его регионе. То есть подбирается несколько объявлений о продаже квартир со схожими характеристиками и подсчитывается цена квадратного метра для каждого объекта. Далее вычисляется средняя стоимость квадратного метра – складываем все полученные цены и эту сумму делим на количество квартир. Полученное значение умножаем на площадь своей квартиры – и вот она средняя стоимость жилья. Этот метод вполне себя оправдывает, но нужно учесть несколько важных нюансов.

Если наименьшая или наибольшая цена достаточно сильно отличается от ближайших значений (на 20% и больше), тогда такую квартиру следует вычеркнуть из списка, поскольку она либо слишком завышена, либо, наоборот, занижена по нерыночным обстоятельствам (в квартире есть проблемы с документами, обременения или т.д.) и будет искажать общую картину.

Кроме того, чем больше выборка, тем меньше погрешность. Если есть возможность, то лучше проанализировать не 15-20, а 50-80 объявлений, это позволит отбраковать случаи спекуляции, демпинга, завышенных ожиданий собственников или банальной ценовой безграмотности. Также советуем внимательно проанализировать каждое объявление с точки зрения его актуальности и честности указанных параметров или умалчивания существенных фактов. В случае сомнений лучше позвонить и задать уточняющие вопросы.

Хорошо, если есть возможность понаблюдать за ценами на рынке недвижимости и посмотреть, как долго квартиры, схожие по параметрам с вашей, продаются по указанной цене. Если одно и то же объявление вы видите уже более полугода, то, скорее всего, цена явно завышена.

К тому же, все квартиры разные, и на их стоимость влияет целый набор факторов, например:

  • техническое состояние самого дома, в котором располагается квартира, год его постройки;
  • престижность района проживания;
  • наличие необходимой инфраструктуры (магазины, аптеки, поликлиника, отделения банков, остановки общественного транспорта и пр.);
  • общая площадь квартиры, особенности планировки;
  • расположение в доме;
  • техническое состояние самой квартиры;
  • юридическая «чистота» продаваемого объекта, т.е. квартира без долгов, без обременений, в ней не прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или лица, находящиеся в местах лишения свободы, не является предметом залога, не участвует в каких-либо сомнительных схемах и другое.

Есть и еще один важный момент – как правило, цена квартиры, указанная в объявлении, и цена, по которой в итоге она будет продана, зачастую не совпадают. Продавцы намеренно несколько завышают стоимость своего жилья, чтобы в дальнейшем оставалась возможность для маневров в случае торга. Если собственник решает продавать свою квартиру без торга, лучше несколько снизить ее стоимость по сравнению со средним значением.

Чтобы не промахнуться с ценой на свою квартиру, желательно отслеживать состояние рынка недвижимости региона на протяжении всего процесса продажи, и даже начать немного пораньше — недели за 2-4. Тогда можно будет сделать выводы, является ли он сейчас растущим, падающим или в состоянии равновесия. Приведем пример: цены на недвижимость падают, то рекомендуем выставить свое жилье по цене слегка ниже рыночной. Тогда вполне можно будет соглашаться на предложения покупателей с так называемыми «медленными» деньгами (ипотекой, субсидиями, материнским капиталом и подобное). Ведь к тому моменту, когда вы получите окончательный расчет, общая сумма в итоге будет больше стоимости квартиры. Если же, цены на недвижимость увеличиваются, то лучше придерживаться среднерыночных показателей и отдать предпочтение покупателям, готовым расплатиться сразу, то есть без долгих схем.

Есть еще одно очевидное правило, касающееся средней цены – квартира, выставленная за среднерыночную цену, не является привлекательной для покупателей. Она будет одной из многих подобных предложений. Ее могут рассматривать, но велика вероятность, что не купят. Время, деньги (в том числе на рекламу) и нервы будут потрачены напрасно. Поэтому если нет желания и возможности продавать квартиру полгода, год или дольше, то стоит подумать и указать цену немного ниже средних значений

Поделитесь ссылкой на статью «Как оценить квартиру» в социальных сетях, чтобы помочь вашим друзьям выгодно продать квартиру.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *