Для того чтобы точно ответить на вопрос «какую квартиру выбрать?» и получить максимальное удовлетворение приобретённой квартирой, необходимо понимать изначальные цели ее покупки.

Какую квартиру выбрать — пошаговый план.

Выделим основные стратегии покупки:

• Инвестиции с разной степенью риска;
• Сохранение денег;
• Покупка для проживания;
• Для сдачи в аренду;
• Смешанный вариант.

1. Инвестиция с разной степенью риска.

Главная задача — прибыль не менее 15% годовых.

• Покупка квартиры с дальнейшей перепродажей.

Как правило это рынок новостроек. Прибыль идет от риска, который берет на себя покупатель, приобретая недвижимость на начальной стадии строительства.

• Покупка квартиры на «вторичном рынке» в хорошо развитых центральных районах города.

Даже с учетом более высокой цены покупки, такая квартира будет быстрее вырастать в цене чем аналогичная квартира на окраине. Это связано с тем что баланс предложения о купле-продажи в центральных районах не меняться, а возможно и уменьшается. В связи с этим ценность объекта недвижимости вырастет. Такая стратегия возможно только с учетом постоянного роста города в котором приобретается квартира.

Если же происходит сочетание двух факторов, т.е. строительства нового дома (чаще всего на месте разрушенного) в центральном районе города, то это априори хорошее вложение. В этом случае, особое внимание необходимо уделить надежности застройщика.

• Вложение денег в квартиру в активно развивающемся районе

Например – для крупных городов – это может быть строительство станции метро в непосредственной близости от покупаемой квартиры (не далее чем 15 минут пешком ). Для города с меньшими размерами – это может быть изменения в инфраструктуре (реконструкция и ремонт капитальных объектов; расширение дорог; строительство торговых центов, школ и детских садов; присоединение к городу новых земель для последующего их развития).

• Покупка квартиры в районах с последующим расселением

Квартира купленная в районе города, попадающего под государственную программу расселения (например — расселение ветхого жилья).

• Покупка квартир «срочно» продающихся

Приобретая такой вариант, всегда нужно внимательно проверять квартиру на юридическую «чистоту». Так же не исключён вариант, появления претензий на квартиру со стороны третьих лиц (например — родственники продавца) уже после перехода права собственности. Необходимо учитывать возможные варианты развития событий и подстраховывать себя со всех сторон (например – грамотно составленный договор купли-продажи, титульное страхование и т.д.)

• Покупка квартир с оспариваемыми правами на собственность

Также как и предыдущий пример, является высокорискованной покупкой. За счет повышенного риска, цена на такую недвижимость может быть существенно ниже рыночной. Но покупать такую квартиру без квалифицированного юриста не следует.

• Покупка квартиры в городах/поселках с планами по развитию промышленной инфраструктуры.

Квартиры в городах/поселках/селениях, где начинается рост промышленности, как правило сильно увеличиваются в цене. Это связано прежде всего с существенным увеличением населения из числа рабочего персонала, а также развитием инфраструктуры для их комфортного проживания.

2. Сохранение денег

Такая стратегия характеризуется минимальными рисками при покупке квартиры, т.е. если говорить о деньгах, то удорожание такого объекта происходит немного быстрее уровня инфляции либо на этом же уровне.

Целью этой стратегии нужно поставить покупку готовой квартиры в перспективном районе города.

Отчасти эта стратеги пересекается со стратегией инвестирования в квартиры на «вторичном рынке» в хорошо развитых центральных районах города. Но имеет более широкий охват. Не обязательно это центральный район города, подойдет хорошо развитый район. Т.е. покупается максимально безрисковая квартира с точки зрения надежности как документов, так и перспектив района и дома, в котором находиться квартира.

Какую квартиру выбрать, чтобы сохранить деньги — особое внимание к следующим критериям:

• Размер города.

Растущий большой город снижает риск обесценивания квартиры, т.к. идет прирост покупателей.  Так же в крупном городе проще найти покупателя в случае продажи. Хороший показатель ликвидности — возможность найти покупателя при средней цене на аналогичные объекты в течении 1-2 месяцев.

• Развитость города.

Кол-во крупных производств в непосредственной близости от города. (Свыше 2 крупных промышленных предприятия). Налаженный транзит товаров. Косвенно можно определить по кол-ву представителей крупных сетевых магазинов и их точек в городе.

• Криминальная обстановка города.

Можно судить исходя из роста или падения преступности. Здесь присутствует прямая зависимость. Чем выше становиться криминальная обстановка в % от общего кол-во населения, тем ниже становиться уровень жизни, т.е. идет падение спроса, соответственно цены идут вниз. Причины развития криминала могут быть разные, например — потеря рабочих мест.

• Район города.

Обращаем внимание на следующее:
— наличие парков;
— развитость транспортных магистралей и их состояние;
— кол-во ветхого жилья и статистика его устранения;
— строительство нового жилья;
— общее состояние района (чистота, различные запахи, освещенность, кол-во скамеек и урн для мусора, ведутся ли работы по облагораживанию деревьев/газонов/рек/озер)/

3. Покупка для проживания. Какую квартиру выбрать для себя и своей семьи?

Это жилье, которое имеет лучшее соотношение цена-качество.

Если цену определяет рынок, то под качеством мы полагаем критерии, которые определяются индивидуально (См. статью как выбрать квартиру для покупки?)

Из основных выделим следующие:

• местонахождение, т.е. загородное жилье: пригород или город
• транспортная доступность
• развитость инфраструктуры (магазины, кафе, спортзалы)
• близость муниципальной инфраструктуры (полиция, поликлиника, школа, дет сад)
• наличие работы или рабочих мест

4. Какую квартиру выбрать для сдачи в аренду

Квартира может быть разных размеров и отличаться по кол-ву комнат. В зависимости от этого можно привлекать ту или иную часть населения. Мы перечислим наиболее важные требований, которые чаще всего интересуют квартиросъемщиков.

Главное условие для покупки такой квартиры – это развивающийся поселок/село/город, в котором много работы. Косвенно это можно определить, посмотрев кол-во вакансий в интернете на одном из сайтов по поиску работы, например — hh.ru.

Есть работа, значит идет приток населения, а это позволяет в кротчайшие сроки найти арендатора. Оптимальную арендную ставку определяет уровень зарплат (примерно ½ от месячной зарплаты за комфортную однокомнатную квартиру).

Для городской аренды наиболее характерны следующие признаки:

• близость (не далее 15 минут пешком) квартиры к основным магистралям/веткам метро;
• развитая коммерческая и муниципальная инфраструктура;
• хороший дом, чистая освещенная придомовая территория, удобная планировка;
• наличие работы.

5. Смешанный вариант

Cочетание с инвестиционной стратегией (более рискованная) или стратегией сохранения денег (менее рисованная):

• приобретение квартиры с целью сохранения денег и сдачи ее в аренду
• приобретение квартиры для личного проживания с первоначальной сдачей в аренду
• приобретение квартиры как инвестиция с возможностью сдавать в аренду
• приобретение для личного проживания с последующей продажей.

Читать далее о покупке квартиры. Покупка через ипотеку. Определяем приоритетные параметры. 
Читать далее о покупке квартиры. Определяем приоритетные параметры.