Как провести сделку продажи квартиры

Как провести сделку продажи квартирыКак правильно провести сделку продажи квартиры, чтобы избежать проблем и задержек? Подготовка и проверка документов, оформление и подписание договора купли-продажи, взаиморасчеты, регистрация сделки в Росреестре, передача квартиры и получение денег.

Предварительный договор

Когда покупатель на квартиру нашелся, стороны договорились о цене и условиях, то самое время переходить непосредственно к сделке. Обычно первым этапом является подписание предварительного договора. В принципе, если у покупателя есть вся сумма на руках, тогда можно сразу составлять договор купли-продажи. Но чаще всего покупатель не может расплатиться сразу, например, нужно получить деньги со встречной покупки или часть суммы – это кредит в банке. В этом случае составляется предварительный договор. Он нужен для того, чтобы стороны были уверены в том, что между ними достигнута определенная договоренность.

Покупатель вносит аванс, а продавец перестает искать других покупателей. В тексте предварительного договора отражается факт уплаты аванса, его размер, основные условия будущей сделки и сроки заключения основного договора купли-продажи. Также прописываются штрафы, если одна из сторон передумает продавать/покупать квартиру.

Перед подписанием предварительного договора покупатель, скорее всего, захочет ознакомиться с документами на квартиру. Это могут быть только правоустанавливающие документы, форма 7 (технические характеристики объекта) и/или кадастровый паспорт, форма 9 (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных на этой жилплощади).

Проверка документов

После подписания предварительного договора начинается проверочный этап, когда покупатель смотрит максимальный пакет документов (правоустанавливающий документ, свидетельство о регистрации права собственности, кадастровый паспорт, технический паспорт, выписка из ЕГРП, форма 9, согласие супруга или брачный договор, если есть несовершеннолетние дети, то разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального района).

Договор купли-продажи

Когда все документы проверены, одобрение на кредит из банка покупатель получил и улажены все остальные формальности, то приступают к оформлению самой сделки, то есть подписанию договора купли-продажи. Сделку можно заверить нотариально или составить договор в простой письменной форме. Продавец и покупатель договариваются о сумме сделки, которая в обязательном порядке прописывают в договоре (без цены договор не действителен), сроке предоставления документов на регистрацию права собственности, порядке и способе взаиморасчета, а также основным параметрах объекта недвижимости.

Основная разница в стоимости услуг. Например, в Санкт-Петербурге нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры обойдется в 0.2% от суммы договора + 10 тыс.руб. Консультация юриста при составлении договора в простой форме стоит в среднем 3500 руб. Наличие кредита или субсидий в сделке удорожает эту сумм примерно на 1000 руб. Кроме того, гос.пошлина за регистрацию составляет 2000 руб.

Если вы ограничены в средствах или просто уверены в себе, то составить его можно самостоятельно.

Взаиморасчеты

Далее идет этап взаиморасчетов. В последние годы самый популярный способ расчетов (до 70% всех сделок) – через сейф/ячейку в банке или расчетном центре. Покупатель помещает в нее согласованную сумму, а продавец получает доступ к ней только после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Есть еще один способ – расчет посредством аккредитива. Покупатель открывает банковский счет, доступ к которому продавец получает только, предоставив в банк документы, подтверждающие выполнение условий договора (как и в случае с ячейкой). Также иногда прибегают к еще одному способу — перечисляют всю сумму на банковский счет продавца. Как правило, в этом договоре указывается, что полная сумма перечисляется после приемки-передачи квартиры, в которой к этому моменту все ранее проживающие должны быть сняты с регистрационного учета. В любом случае, условия расчета необходимо обязательно прописывать в договоре.

Регистрация права собственности

Важный этап – зарегистрировать сделку продажи квартиры в Росреестре. Органами регистрации являются многофункциональные центры любого района или УФРС того района, где расположена покупаемая квартира. На этом этапе важно быть предельно внимательными и проверить каждую букву, чтобы из-за какой-нибудь опечатки не получить отказ в регистрации.

Стандартный пакет документов, который подается на регистрацию права собственности, должен содержать:

  • паспорт продавца и покупателя (в случае если регистрировать помещение будет не прямой покупатель, обязательно наличие нотариальной доверенности);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • оплата государственной пошлины.

Передача квартиры

После получения зарегистрированного договора и нового свидетельства о гос.регистрации (по закону срок регистрации не должен быть более 10 дней) не стоит забывать о финальной точке сделки – подписании акта приема-передачи квартиры (АПП). Его основной задачей является подтверждение: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.

Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме. При этом в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя с полной расшифровкой Ф.И.О.

Иногда участники сделки пытаются совместить АПП с договором купли-продажи, чего делать не рекомендуем. С момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на покупателя переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Продавец должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже активно начал ремонтные работы в уже «своей» квартире (согласно АПП) будет очень сложно.

И только после подписания акта приема-передачи квартиры можно отдавать ключи новым собственникам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *