Вы узнаете зачем нужно заключать предварительный договор купли продажи. Какие документы нужны при его заключении? Мы ответим на все вопросы с авансом и задатком.
Причины заключения — покупатель и продавец заинтересованы друг в друге, но не могут выйти на сделку в ближайшие сутки. Для того чтобы покупатель не потерял подходящий вариант квартиры, а продавец, заинтересовавшегося покупателя, заключается ПДКП (ПДКП бланк). Время на согласование и заключение ПДКП 1-3 дня.
Мы рекомендуем заключать ПДКП даже, если нет просто выписки из ЕГРП (см. образец), которая вам необходима для косвенной проверки юридической «чистоты» квартиры. ПДКП обязывает стороны к выполнению оговоренные условия по подготовке документов к сделке купли-продажи в течении оговоренного срока. Если продавец отказывается от заключения ПДКП, лучше продолжить поиски подходящего варианта, параллельно работая с этим продавцом по сбору необходимых документов. Из опыта не рекомендуем заключать ПДКП сроком более чем на 1,5-2 месяца. Особенно актуальна наша рекомендация во времена сильных колебаний цен на квартиры.
Шаг 1. Согласовать с продавцом основные вопросы
- Сроки выхода на сделку с обоснованием сроков.
Для понимания сроков изготовления документов (см. статью «Список необходимых документов и сроки их изготовления»). Рекомендуем работать с небольшим запасом по времени, поэтому стоит прибавить к оговоренным срокам еще 3-7 дней.
- Копии документов продавца. Для заполнения ПДКП (лучше это делать лично или с помощью юриста разбирающегося в вопросах недвижимости) запросить копии или сканированные копии в электронном виде на следующие документы:
— Паспорт продавца (1,2 страницы – 1, 2, с регистрацией, с семейным положением)
— Свидетельство о собственности
— Договор купли-продажи(стр.2), или приватизации(стр.2), или дарения(стр.2) - Технический(стр.2) или кадастровый паспорт(стр.2)
- Договориться о порядке взаиморасчетов между сторонами
- Договориться о сумме задатка.
Вносить лучше не аванс и не залог, а именно задаток. Сумма не должна превышать 7% от общей стоимости квартиры.
В зависимости от того, как было получено право собственности различают виды договоров. Если недвижимость куплена за деньги, то оформляется договор купли-продажи. Если продавец стал собственником в результате передачи квартиры от государства ему в собственность, то оформляется договор приватизации. В случае дарения квартиры нынешнему собственнику от кого-либо, подписывается договор дарения. Соответственно договор мены оформляется при сделке, где стороны произвели обмен товарами (например, недвижимость на недвижимость).
Задаток и Аванс
Аванс не регулируется законодательством РФ, поэтому не стоит включать такое понятие в договор.
Задаток регулируется статьей 334 ГК РФ. Он возвращается покупателю продавцом, в случае расторжения отношений по покупке квартиры согласно ПДКП в одностороннем порядке по вине продавца, в размере ранее внесенной покупателем суммы, т.е. 100%. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет ранее внесенный залог.
Поэтому необходимо обговорить кто и где будет принимать задаток.
Согласно статьи 381 ГК РФ:
«Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка»
Т.е. если продавец в одностороннем порядке разрывает ПДКП, то он возвращает покупателю внесенный залог в размере 100% и выплачивает еще 100% залога за отказ продавать. Риск неисполнения обязательств по ПДКП с залогом лежит в равной степени и на продавце и на покупателе.
Задаток может принимать:
Продавец
Риски не выплаты задатка минимальны. Но возможен вариант затягивания выплаты. Если задаток вноситься между физическими лицами, то происходит передача денег под расписку.
Представитель продавца действующий по доверенности
Как физическое лица по расписке. Риски так же минимальны. Перед внесением связаться с собственником и убедиться, что доверенность на человека, берущего задаток, актуальна.
Агентство недвижимости
Если задаток вносится в агентство недвижимости, то необходимо выяснить следующее:
- Договор о продаже, подписанный между продавцом с агентством недвижимости
- Документы подтверждающие права агентства недвижимости принимать деньги (залог) от имени продавца
- Документ подтверждающий полномочия лица (нотариальная доверенность) принимающего денежную сумму (залог) в агентство недвижимости.
- Сроки возврата залога в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи.
- Внесенная сумма не должна фигурировать в соглашении о внесении денежной суммы, как вознаграждение агентства недвижимости. (Взаимоотношения продавца и агентства недвижимости не являются предметом ПДКП)
В ПДКП обязательно прописать, что задаток или залог внесен в агентство недвижимости и получена расписка под №_ от ___ даты (смотрите заполненный образец ПДКП).
Существует много схем внесения задатка/залога. Например, агентство недвижимости заключает договор с продавцом на продажу и покупателем на покупку конкретной квартиры. Согласно этим договорам принимает залог, который, по сути, является вознаграждением агентства при условии, что право собственности прейдет от продавца к покупателю. Если используется такая схема, то особое внимание необходимо уделить условиям и срокам возврата денег обратно, если сделка не состоится. Также нужно понимать, что работая по такому принципу ответственности сторон не равноценны. Т.е. если покупатель откажется от покупки квартиры, то теряет деньги, если же это происходит по вине продавца или третьих лиц, то деньги просто возвращаются обратно.
Что еще нужно обговорить с продавцом?
- Договориться о сроках снятия с регистрации всех зарегистрированных в продаваемой квартире лиц.
- Оговорить сроки сдачи квартиры по акту приема передачи после перехода права собственности.
Если нет каких-либо веских оснований, то сроки не должны превышать 3 дней.
- Форма ПДКП и ДКП должны совпадать по форме и содержанию. Поэтому обсуждая условия ПДКП вы прорабатываете и ДКП.
Статья 429 ГК РФ:
«По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.»
Шаг 2. Встреча. Подписание ПДКП. Внесение залога/задатка
Готовый ПДКП(предварительный договор купли продажи) содержит паспортные данные сторон, намерения, условия и сроки (ПДКП заполненный образец). Если сделка ипотечная, то его необходимо согласовать с менеджером банка.
По завершению согласования необходимо сделать следующее:
- Стороны встречаются, еще раз проверяют ПДКП и подписывают (письменно Ф.И.О. и роспись, подписывать ручкой с синими чернилами). У продавца и покупателя на руках по одному подписанному экземпляру.
- Вноситься задаток/залог согласно договоренности сторон.
- Начинается сбор документов
Читать далее о покупке квартиры. Выбор схемы взаиморасчетов.