В этой статье вы узнаете о покупке квартиры в ипотеку. Какие документы нужны для оформления ипотеки? Какие требования может выставить банк?

Общая схема покупки квартиры в ипотеку:

1. Получение одобрения на ипотечный кредит в банке. Требования банка к приобретаемой квартире.
2. Поиск подходящей квартиры с учетом требований банка.
3. Переговоры с продавцом. Заключение ПДКП (предварительного договора купли-продажи)
4. Сбор необходимых документов. Одобрение банка.
5. Проведение сделки по покупке квартиры. Сдача документов на регистрацию.
6. Получение собственности. Прием квартиры по акту.

Получение одобрения на ипотечный кредит в банке

Для того чтобы банк принял решение о предоставлении ипотечного кредита необходимы следующие документы предоставить в банк (можно копии):

1. Паспорт
2. Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
3. Если заемщик лицо мужского пола призывного возраста — военный билет
4. Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.)
5. Свидетельства о браке/разводе
6. Свидетельства о рождении детей
7. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН);
8. Документы, подтверждающие доход.
9. Справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка
10. Для владельцев бизнеса — налоговые декларации, в зависимости от системы налогообложения установленные законодательством,и управленческая отчетность
11. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы). Для военнослужащих — справка по установленной форме.
    

    Заполняется на встрече с ипотечным менеджером банка

Если у заемщика есть созаёмщики или поручители, они также должны предоставить в банк вышеперечисленные документы.

Далее следует в банке заполнить заявление-анкету (Заполненный образец, или Пустой образец)

Как правило лучшие условия по ипотеке предлагают наиболее крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ 24 т.д. Рекомендуем подавать документы на одобрение ипотеки сразу в несколько банков. Сравнив условия предлагаемые банками. Чтобы определиться с условиями, которые дает банк, следует обратить внимание на следующее:

• Наличие программ кредитования.

Ипотека с государственной поддержкой, Молодая семья, Ипотека с материнским капиталом и т.д.

• Первоначальный взнос

В зависимости от первоначального взноса, банк повышает или понижает процентную ставку по кредиту.

• Предварительная процентная ставка и расчет ежемесячных платежей.

Ежемесячные платежи могут быть рассчитаны по аннуитетной схеме (в этом случае в течение всего срока заёмщик ежемесячно выплачивает равные суммы) или дифференцированной схеме (когда сумма выплат уменьшается ближе к концу срока кредитования, более выгодная). В конце таблицы ежемесячных платежей можно будет увидеть итоговую сумму к уплате включая заемную часть. Данный расчет будет считаться предварительным, т.к. окончательный делается в день подписания кредитного договора. В крупных банках разница между предварительным и окончательным расчетами по ежемесячным платежам будет крайне незначительна.

• Наличие обязательного страхования и его стоимость
• Расходы по обслуживанию кредита
• Условия банка в случае просрочки/задержки выплат по ежемесячному платежу
• Условия банка при досрочном погашении ипотечного кредита
• Как наличие поручителей влияет на процентную ставку.

Процентная ставка по платежу может значительно понизиться (до 1%) если имеются поручители с хорошим уровнем заработка.

• Срок для поиска подходящей квартиры

После выбора подходящих условий кредитования, и подачи необходимых документов (см. выше), в том числе заявления-анкеты, банк одобряет кредит. Занимает данное одобрение 5-10 рабочих дней. По завершению дается срок на поиск квартиры, которая должна удовлетворять требования банка.

Требования банка к приобретаемой квартире

Ниже определим требования банка руководствуясь Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

1. Рыночная стоимость выбранного жилья.

Стоимость квартиры для банка определяется при помощи профессиональных оценочных организаций, которых банк может рекомендовать. Фактически цена продажи и оценочная стоимость могут не совпадать. Банк, выдавая ипотечный кредит, будет руководствоваться оценочной стоимостью выбранной квартиры и суммой первоначального взноса.

2. Техническое состояние жилья

• Покупаемая квартира должна быть подключена к электрическим и газовым сетям. Не может располагаться в подвале или цоколе.
• Фундамент должен быть — каменный, цементный, кирпичный. Межэтажные перекрытия — железобетонные, металлические, смешанные.

При покупке квартиры в домах с деревянными межэтажными перекрытиями может быть отказано в выдаче кредита. Высокая вероятность отказа в кредитовании, если постройка выполнена из дерева, в том числе и несущие опоры.

• Дом не должен иметь статуса аварийности, не должен подлежать реконструкции и сносу.

Износ дома к моменту выплаты кредита не должен превышать 70%. Если дом построен ранее 1950-х годов и не имеет капитального ремонта, то может потребоваться подтверждение из БТИ/ПИБ, что объект не претендует на авариный статус, не подлежит на реконструкцию или снос.

• В квартире не должно быть не узаконенных перепланировок.

Если совершена незначительная перепланировка, то банки обязывают либо узаконить ее, либо привести в прежнее состояние.

3. Юридическая «чистота»

• Покупаемая квартира должна быть свободна от обременения третьих лиц, т.е. не иметь прописанных людей, не быть заложена или сдана в аренду.
• Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

4. Отделение банка, в котором принимается решение о выдаче ипотеки должно быть в одном городе/районе с приобретаемой квартирой.

---

Рекомендации к покупаемой в ипотеку квартире

Покупать следует недвижимость, которая находиться в прямой продаже

Прямая продажа – это когда есть одна сторона покупателя и одна сторона продавца. Т.е. условием продажи квартиры продавца, не является покупка другой квартиры. Существуют понятие альтернативная покупка. Это когда продавец, продав свою квартиру покупает себе другую квартиру (больше, меньше, в другом районе).  При сочетании альтернативных сделок формируется цепочка. Например, покупатель приобретает квартиру1 у продавца1, в свою очередь продавец 1 заключив предварительный договор купли-продажи с покупателем 1, начинает поиск квартиры для себя. Продавец 1 находит квартиру 2 и заключает с продавцем 2 предварительный договор купли-продажи. Продавец 2 приобретает квартиру 3 у продавца 3, также заключает предварительный договор купли-продажи и т.д. С учетом всех звеньев образовавшейся цепочки стороны назначают день сделки где согласно договоренности, например, закладываются в ячейку, прописав условия перехода денег от одной стороны к другой. Далее каждая из сторон между собой подписывают договор купли-продажи. К рискам подобных схем отнесем:

1. Ненадежность «звеньев». Если появиться какая-либо проблема в одном из «звеньев», и решить ее не получиться, то вся цепочка разваливается.
2. Много времени уходит на подбор варианта квартиры и на сбор необходимых документов, что в условиях ипотеки невозможно.

Банк дает 2 месяца на поиск и заключение договора купли-продажи.

Приобретаемая квартира должна быть в собственности более 3 лет.

Согласно статье 220 НК РФ, при продаже квартиры продавец (физическое лицо) обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Закон распространяется на всех продавцов владевших недвижимостью менее трёх лет. Для резидентов РФ 13% от получаемого дохода, для нерезидентов РФ 30%.

Приведем несколько примеров:

1. Квартира куплена за 3 млн. рублей. В собственности менее 3 лет. Продана за 3,5 млн. рублей. Налог составляет 325000 рублей. Считаем 3,5 млн. рублей вычитаем 1 млн. рублей. Получаем 13% от 2,5 млн. рублей.
2. Квартира куплена за 500000 рублей. В собственности менее 3 лет. Продана за 1,5 млн. рублей. Используем льготу на 1 млн. рублей, а не фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости. Итого налог составит 65000 рублей. Считаем 1,5 млн. рублей вычитаем 1 млн. рублей. Получаем 13% от 0,5 млн. рублей.
3. Квартира продана за 3 млн. рублей. Ранее была приобретена за 2 млн. рублей. В собственности квартира находится менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 1 млн. рублей. Считаем налог, (3 — 2) x 13% = 130 тыс. рублей.

Как правило, продавец не хочет уплачивать налог с продажи, поэтому проводиться сделки с занижением стоимости. В зависимости от суммы кредита, банк может дать согласие на занижение или нет. Нужно помнить, что при указании в договоре купли-продажи явно заниженной стоимости приобретаемой квартиры рискует покупатель. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, он может лишиться приобретенной недвижимости и получит обратно ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи. Поэтому следует указывать полную стоимость квартиры.

---

Определяем приоритетные параметры квартиры

Определившись с целью (см. Определяем цели покупки) покупки недвижимости, важно выделить для себя параметры искомой квартиры. Мы рекомендуем взвесив финансовые возможности определить составляющие приобретаемой недвижимости, не имея которые, она не будет удовлетворять целям покупки.

Ниже предложен список характеристик которые наиболее существенно влияют на цену:

1. Местонахождение
   

   Экология района. (Наличие парка, озера и т.д.)
   Близость основных магистралей/метро

2. Развитость инфраструктуры
   

   Близость школ, больниц, детских садов, гимназии, университетов, отделения полиции.
   Близость коммерческой инфраструктуры (магазины, кафе, кинотеатры)
   Малонаселённая местность, низкий уровень шума (как следствие низко развитая инфраструктура)

3. Технические характеристики дома

Материал из которого сделан дом:

• Кирпичный
• Панельный или блочный

Стены панельных домов так же, как и блочных, изготавливают из легких бетонных панелей. Разница заключается в том, что в панельном доме стена состоит из одной панели, а в блочном доме стена складывается из нескольких панелей образуя блок.

• Ккирпич-монолит

Дом с жестким бетонным монолитным каркасом и внешними кирпичными стенами. Срок эксплуатации кирпично-монолитного дома порядка 100 лет.

• Монолит

Монолитный дом практически не имеет швов, в следствии чего, обладает высоким уровнем тепло- и звукоизоляции.

Возраст дома:

• дома до революционного периода до 1917 года
• дома Сталинского времени 1929-1959
• дома Хрущевского времени 1959-1985
• дома брежневского времени 1968-1989
• дома позднего советского и нового периода 1984-2004
• современные дома до 2015 года

4. Характеристики квартиры

• плита газовая или электрическая
• желаемый этаж (от и до), подходят ли крайние этажи?
• наличие балкона/лоджии
• наличие ремонта (обязательно или главное стены и метраж, исходя из возможности вложений)
• жилая площадь
• площадь кухни
• кол-во комнат в квартире
• комнаты могут быть проходные  или только изолированные
• отсутствие источников шума
• ориентация по сторонам света
• высота потолков

5. Ликвидность квартиры на рынке

Читать далее о покупке квартиры. Основные источники информации.