Как построить диалог с продавцом, чтобы цена квартиры упала до необходимого вам уровня? Как себя правильно вести? Как торговаться?
После того, как вы просмотрели все отобранные варианты, и провели первичные переговоры со всеми продавцами, нужно переходить к следующему шагу. На этом этапе наша цель выбрать лучшие варианты из тех, что мы уже выбрали. Выбрав лучшие варианты, нам нужно созвониться с продавцами, или их агентами и договориться о второй встрече, повторном осмотре квартиры. И именно на этом осмотре мы начнем торговаться.
Договариваемся о повторном осмотре квартиры
Общаясь по телефону возможны два варианта:
- У продавца есть агент. Цель большинства агентов — продать побыстрее и получить комиссионные. Поэтому он потенциально на стороне покупателя. Т.е. договориться о торге с ним проще, а он уже будет способствовать чтобы сделка состоялась.
- Собственник лично продает.
- Если продавец не идет ни в какую на торг, попробуйте сбить цену не назначая «круглые» цифры. Например, квартира стоит 3,1 млн. собственник продает ее уже 4-й месяц и уже скинул в цене 300 тысяч. Предложите скинуть 35 тысяч. Пусть немного, но это торг.
- Когда торгуетесь, используйте правило – умножать на два. Пример: цена квартиры 2,5 млн, хорошим торгом будет 50 тысяч, значит при переговорах обозначайте что хотите торг в 100 тысяч. Получив отказ, начинайте понемногу понижать сумму торга.
- По опыту отмечу, что с людьми, которые категорически отказываются торговаться, очень сложно проводить сделку и обговаривать условия договора. С такими продавцами стоит работать только в случае действительно подходящего варианта.
Встреча с продавцом, повторный осмотр квартиры
При повторном осмотре квартиры, нашей целью становится окончательно договориться о цене.
Если при телефонном разговоре была достигнута цель торгов, то на встрече стоит еще раз проговорить окончательную цену. Если на переговорах по телефону не удалось достигнуть какого-либо понимания по деньгам, этим можно заняться на повторном просмотре. В этом случае диалог можно выстроить по следующему принципу (СМ ПРИМЕР РАЗГОВОРА). После переговоров, продавец взял время подумать. На это существует две причины:
- Имеется еще заинтересовавшиеся лица/лицо и продавец хочет выбрать «лучшего» из покупателей,
- Взвешивает свои возможности продать по более лучшей цене исходя из своих планов на деньги.
Так или иначе, если продавец взял время подумать (не более 2-3 дней), не стоит терять времени. Лучше идти смотреть еще варианты. В случае, если выбранная квартира, действительно подходит вам по все критериям и вы видите явный ажиотаж вокруг нее (звонки продавцу по квартире, совместные просмотры с другими покупателями) то не стоит терять подходящий вариант, в попытке выиграть небольшие деньги, по сравнению с ценой покупки.
Пока нет полного понимания по поводу цены, переходить к дальнейшим действиям не следует!
Уточняем приблизительные сроки заключения договора купли-продажи
Для определения сроков выделим 3 их составляющие:
- Не все основные документы готовы к проведению сделки.
(См. статью «Список необходимых документов и сроки их изготовления»). Например: нет свежего кадастрового/технического паспорта, утеряно/пришло в негодность свидетельство о собственности и т.д.
- Нет документов косвенно подтверждающих правообладателя квартиры и кол-во зарегистрированных лиц (См. статью «Список необходимых документов и сроки их изготовления»).
- Различные причины из-за которых одна из сторон не может выйти на сделку.
- Срочная командировка, попадание в больницу и т.д.
Если квартира приобретается в ипотеку то есть еще одна составляющая.
Время на одобрение квартиры банком и назначение дня проведения сделки.
Одобрение квартиры банком может занять 2-4 рабочих дня. После проверки банк сообщает заёмщику о готовности выдать ипотечный кредит на покупку квартиры. Согласно рабочему времени ипотечного менеджера банка и сторон сделки назначается день подписания договоров (кредитного и купли-продажи). В общей сложности, при расчете сроков, стоит заложить 4-7 рабочих дней.
Сроки обозначаются примерные (более детальное рассмотрение будет происходить на этапе подготовки Предварительного договора, в котором все будет прописано). Это нужно, чтобы у каждой из сторон было понимание на сколько они подходят друг другу. (Например: покупателю необходимо приобрести квартиру ближайшие 2 недели, а продавец приедет из командировки только через месяц)
- Договориться на согласование и подписание ПДКП
- Увидеть оригиналы правоустанавливающих документов.
Это необходимо, чтобы лично убедиться в наличии документов, возможно снять с них копии.
- Ещё раз детально ознакомиться с квартирой.
Читать далее о покупке квартиры. Заключение предварительного договора.