Для того чтобы точно ответить на вопрос «какую квартиру выбрать?» и получить максимальное удовлетворение приобретённой квартирой, необходимо понимать изначальные цели ее покупки.
Какую квартиру выбрать — пошаговый план.
Выделим основные стратегии покупки:
- Инвестиции с разной степенью риска;
- Сохранение денег;
- Покупка для проживания;
- Для сдачи в аренду;
- Смешанный вариант.
1. Инвестиция с разной степенью риска.
Главная задача — прибыль не менее 15% годовых.
- Покупка квартиры с дальнейшей перепродажей.
Как правило это рынок новостроек. Прибыль идет от риска, который берет на себя покупатель, приобретая недвижимость на начальной стадии строительства.
- Покупка квартиры на «вторичном рынке» в хорошо развитых центральных районах города.
Даже с учетом более высокой цены покупки, такая квартира будет быстрее вырастать в цене чем аналогичная квартира на окраине. Это связано с тем что баланс предложения о купле-продажи в центральных районах не меняться, а возможно и уменьшается. В связи с этим ценность объекта недвижимости вырастет. Такая стратегия возможно только с учетом постоянного роста города в котором приобретается квартира.
Если же происходит сочетание двух факторов, т.е. строительства нового дома (чаще всего на месте разрушенного) в центральном районе города, то это априори хорошее вложение. В этом случае, особое внимание необходимо уделить надежности застройщика.
- Вложение денег в квартиру в активно развивающемся районе
Например – для крупных городов – это может быть строительство станции метро в непосредственной близости от покупаемой квартиры (не далее чем 15 минут пешком ). Для города с меньшими размерами – это может быть изменения в инфраструктуре (реконструкция и ремонт капитальных объектов; расширение дорог; строительство торговых центов, школ и детских садов; присоединение к городу новых земель для последующего их развития).
- Покупка квартиры в районах с последующим расселением
Квартира купленная в районе города, попадающего под государственную программу расселения (например — расселение ветхого жилья).
- Покупка квартир «срочно» продающихся
Приобретая такой вариант, всегда нужно внимательно проверять квартиру на юридическую «чистоту». Так же не исключён вариант, появления претензий на квартиру со стороны третьих лиц (например — родственники продавца) уже после перехода права собственности. Необходимо учитывать возможные варианты развития событий и подстраховывать себя со всех сторон (например – грамотно составленный договор купли-продажи, титульное страхование и т.д.)
- Покупка квартир с оспариваемыми правами на собственность
Также как и предыдущий пример, является высокорискованной покупкой. За счет повышенного риска, цена на такую недвижимость может быть существенно ниже рыночной. Но покупать такую квартиру без квалифицированного юриста не следует.
- Покупка квартиры в городах/поселках с планами по развитию промышленной инфраструктуры.
Квартиры в городах/поселках/селениях, где начинается рост промышленности, как правило сильно увеличиваются в цене. Это связано прежде всего с существенным увеличением населения из числа рабочего персонала, а также развитием инфраструктуры для их комфортного проживания.
2. Сохранение денег
Такая стратегия характеризуется минимальными рисками при покупке квартиры, т.е. если говорить о деньгах, то удорожание такого объекта происходит немного быстрее уровня инфляции либо на этом же уровне.
Целью этой стратегии нужно поставить покупку готовой квартиры в перспективном районе города.
Отчасти эта стратеги пересекается со стратегией инвестирования в квартиры на «вторичном рынке» в хорошо развитых центральных районах города. Но имеет более широкий охват. Не обязательно это центральный район города, подойдет хорошо развитый район. Т.е. покупается максимально безрисковая квартира с точки зрения надежности как документов, так и перспектив района и дома, в котором находиться квартира.
Какую квартиру выбрать, чтобы сохранить деньги — особое внимание к следующим критериям:
- Размер города.
Растущий большой город снижает риск обесценивания квартиры, т.к. идет прирост покупателей. Так же в крупном городе проще найти покупателя в случае продажи. Хороший показатель ликвидности — возможность найти покупателя при средней цене на аналогичные объекты в течении 1-2 месяцев.
- Развитость города.
Кол-во крупных производств в непосредственной близости от города. (Свыше 2 крупных промышленных предприятия). Налаженный транзит товаров. Косвенно можно определить по кол-ву представителей крупных сетевых магазинов и их точек в городе.
- Криминальная обстановка города.
Можно судить исходя из роста или падения преступности. Здесь присутствует прямая зависимость. Чем выше становиться криминальная обстановка в % от общего кол-во населения, тем ниже становиться уровень жизни, т.е. идет падение спроса, соответственно цены идут вниз. Причины развития криминала могут быть разные, например — потеря рабочих мест.
- Район города.
Обращаем внимание на следующее:
— наличие парков;
— развитость транспортных магистралей и их состояние;
— кол-во ветхого жилья и статистика его устранения;
— строительство нового жилья;
— общее состояние района (чистота, различные запахи, освещенность, кол-во скамеек и урн для мусора, ведутся ли работы по облагораживанию деревьев/газонов/рек/озер)/
3. Покупка для проживания. Какую квартиру выбрать для себя и своей семьи?
Это жилье, которое имеет лучшее соотношение цена-качество.
Если цену определяет рынок, то под качеством мы полагаем критерии, которые определяются индивидуально (См. статью как выбрать квартиру для покупки?)
Из основных выделим следующие:
- местонахождение, т.е. загородное жилье: пригород или город
- транспортная доступность
- развитость инфраструктуры (магазины, кафе, спортзалы)
- близость муниципальной инфраструктуры (полиция, поликлиника, школа, дет сад)
- наличие работы или рабочих мест
4. Какую квартиру выбрать для сдачи в аренду
Квартира может быть разных размеров и отличаться по кол-ву комнат. В зависимости от этого можно привлекать ту или иную часть населения. Мы перечислим наиболее важные требований, которые чаще всего интересуют квартиросъемщиков.
Главное условие для покупки такой квартиры – это развивающийся поселок/село/город, в котором много работы. Косвенно это можно определить, посмотрев кол-во вакансий в интернете на одном из сайтов по поиску работы, например — hh.ru.
Есть работа, значит идет приток населения, а это позволяет в кротчайшие сроки найти арендатора. Оптимальную арендную ставку определяет уровень зарплат (примерно ½ от месячной зарплаты за комфортную однокомнатную квартиру).
Для городской аренды наиболее характерны следующие признаки:
- близость (не далее 15 минут пешком) квартиры к основным магистралям/веткам метро;
- развитая коммерческая и муниципальная инфраструктура;
- хороший дом, чистая освещенная придомовая территория, удобная планировка;
- наличие работы.
5. Смешанный вариант
Cочетание с инвестиционной стратегией (более рискованная) или стратегией сохранения денег (менее рисованная):
- приобретение квартиры с целью сохранения денег и сдачи ее в аренду
- приобретение квартиры для личного проживания с первоначальной сдачей в аренду
- приобретение квартиры как инвестиция с возможностью сдавать в аренду
- приобретение для личного проживания с последующей продажей.
Читать далее о покупке квартиры. Покупка через ипотеку. Определяем приоритетные параметры.
Читать далее о покупке квартиры. Определяем приоритетные параметры.